Décret tertiaire : la checklist pour être en conformité

Le décret tertiaire, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose aux bâtiments de plus de 1 000 m² une réduction drastique de leur consommation énergétique. Avec l’échéance 2030 qui approche et les nouvelles obligations 2025, il est urgent d’agir. Cette checklist actionnable vous permet de vérifier votre conformité, d’anticiper les risques et de structurer un plan d’actions efficace, tout en intégrant les enjeux d’immobilier durable, de QVT, d’expérience employé et de performance dans l’immobilier tertiaire.

Décret tertiaire : rappel des fondamentaux

Avant de passer à la checklist, rappelons le cadre réglementaire et les obligations qui s’imposent aux acteurs du tertiaire.

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN (2018), entrée en vigueur le 1er octobre 2019. Son objectif : réduire la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires de 60 % d’ici 2050. Il est également appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire ou DEET. Il s’inscrit dans la stratégie nationale bas‑carbone (SNBC) et constitue un pilier de la transition énergétique du parc tertiaire français.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Sont concernés :

• Les bâtiments ou locaux à usage tertiaire de plus de 1 000 m² (surface cumulable)
• Les propriétaires et les locataires : la responsabilité est partagée
• Les secteurs : bureaux, commerces, hôtellerie, enseignement, santé, logistique, sport, culture, etc.

Sont exclus : lieux de culte, constructions provisoires, bâtiments de défense/sécurité.

Quels sont les objectifs de réduction à atteindre ?

Trois paliers obligatoires :

• –40 % d’ici 2030
• –50 % d’ici 2040
• –60 % d’ici 2050

Deux méthodes de calcul :

• Valeur relative : réduction par rapport à une année de référence (2010–2019)
• ‍Valeur absolue : seuil en kWh/m²/an selon la typologie du bâtiment et la zone climatique.

Les acteurs peuvent choisir la méthode la plus favorable.

Notre checklist de conformité tertiaire

Voici les étapes indispensables pour vérifier votre conformité et structurer votre trajectoire énergétique.

Étape 1 : Vérifier son assujettissement

• Identifier tous les locaux à usage tertiaire
• Additionner les surfaces : la règle des 1 000 m² s’applique sur la surface cumulée d’un même bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments sur un même site.
• Attention aux bâtiments mixtes : seule la partie tertiaire compte si elle dépasse 1 000 m²

Étape 2 : Maîtriser la déclaration OPERAT

OPERAT est la plateforme de l’ADEME dédiée au suivi du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Elle permet de :

• Déclarer ses consommations
• Suivre sa trajectoire
• Vérifier l’atteinte des objectifs

Accès gratuit, création de compte obligatoire.

Étape 3 : Évaluer sa situation actuelle

L’audit énergétique est la première étape indispensable.

Objectifs :

• Dresser un état des lieux complet des consommations
• Identifier les postes énergivores
• Détecter les gisements d’économies

Il peut être réalisé en interne ou par un bureau d’études certifié.

Étape 4 : Élaborer son plan d’actions

Le plan d’actions doit intégrer :

• Les travaux prioritaires (isolation, éclairage, chauffage, GTB)
• Les actions comportementales
• Les leviers digitaux
• Les services aux occupants (accueil, service de conciergerie d'entreprise, service personnalisé en entreprise) qui améliorent la QVT, l’équilibre vie professionnelle et personnelle et la santé mentale au travail)

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Les stratégies d’hospitality management et d’amélioration de l’expérience employé deviennent des leviers de performance énergétique : un bâtiment mieux utilisé, mieux occupé et mieux piloté consomme moins.

Étape 5 : Financer sa mise en conformité

Plusieurs dispositifs existent :

CEE – Certificats d’Économies d’Énergie : dispositif phare de financement. Prise en charge partielle des travaux selon les économies générées. Concerne : isolation, chauffage, éclairage, GTB, etc.

Évolution 2025 : nouvelles fiches d’opérations standardisées. Anticiper car les règles changent régulièrement.

Fonds Chaleur : soutien aux projets intégrant la récupération ou production de chaleur renouvelable. Accompagnement ADEME pour les diagnostics et études. Programmes régionaux spécifiques selon les territoires.

Étape 6 : Anticiper les contrôles et sanctions

• Mise en demeure par le préfet avec délai de 3 mois pour régulariser
• À défaut : publication du nom de l’entité sur un site de l’État (name and shame)
• Impact sur l’image, les appels d’offres, les démarches RSE
• Risque accru pour les entreprises soumises à des engagements extra‑financiers.

Calendrier récapitulatif des échéances 2025–2031

Les échéances immédiates (2025–2026)

• 1er janvier 2025 : obligation GTB (décret BACS) pour bâtiments > 290 kW.
• 30 septembre 2025 : déclaration des consommations 2024
• 1er juillet 2026 : fin de la période transitoire pour l’attestation numérique
• 30 septembre 2026 : déclaration des consommations 2025

Les échéances à moyen terme (2027–2030)

• 30 septembre 2027 : date limite de dépôt des dossiers de modulation
• 2030 : première échéance de résultat (–40 %)
• Premiers contrôles de conformité à partir de 2031.

Les échéances à long terme (2040–2050)

• 2040 : deuxième échéance (–50 %)
• 2050 : échéance finale (–60 %)
• Logique d’amélioration continue sur 30 ans : importance de planifier dès maintenant les investissements lourds.

Conclusion

La conformité au décret tertiaire est une obligation légale mais aussi une opportunité stratégique. En suivant cette checklist étape par étape, les entreprises peuvent transformer cette contrainte en levier de performance énergétique, de valorisation patrimoniale et d’amélioration du bien‑être au travail.

Dans un marché immobilier tertiaire en pleine mutation, les stratégies d’hospitality management, de service personnalisé en entreprise, de service de conciergerie d'entreprise et d’hospitality Management contribuent à renforcer l’attractivité des actifs et soutiennent la transition vers un immobilier durable. L’échéance 2030 approche : il est temps d’agir.

FAQ

Comment savoir si mon entreprise est soumise au décret tertiaire ?

Votre entreprise est concernée si elle occupe ou exploite des bâtiments ou locaux à usage tertiaire dont la surface cumulée dépasse 1 000 m². Cela inclut bureaux, commerces, hôtellerie, santé, enseignement, logistique, etc. Propriétaires et locataires sont tous deux responsables de la conformité.

Quelles sont les obligations du décret tertiaire pour les entreprises ?

Les entreprises doivent réduire leurs consommations énergétiques selon les paliers réglementaires (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050), déclarer leurs données sur OPERAT chaque année et mettre en œuvre un plan d’actions pour atteindre les objectifs. La conformité implique audit, suivi, travaux et pilotage énergétique.

Comment calculer sa conformité au décret tertiaire ?

La conformité se calcule soit par la méthode relative (comparaison avec une année de référence entre 2010 et 2019), soit par la méthode absolue (atteinte d’un seuil en kWh/m²/an selon la typologie du bâtiment). OPERAT fournit une trajectoire et un score de performance permettant de suivre l’avancement.

Que risque-t-on en cas de non-respect du décret tertiaire ?

En cas de non‑conformité, l’entreprise peut recevoir une mise en demeure du préfet, puis être inscrite sur le site de l’État dans une logique de “name and shame”. Cette publication peut impacter l’image, les appels d’offres, la RSE et la valorisation immobilière des actifs concernés.

Quelle est la date limite pour déclarer ses consommations sur OPERAT ?

Les consommations de l’année N doivent être déclarées avant le 30 septembre de l’année N+1. Par exemple, les données 2024 doivent être déposées avant le 30 septembre 2025. Ce calendrier conditionne le suivi de la trajectoire énergétique et la conformité réglementaire.